關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押二級市場的實施意見

為進(jìn)一步完善我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場（以下簡稱“土地二級市場”）管理,，推進(jìn)土地要素市場化配置,，促進(jìn)土地要素流動自主有序，提高存量土地資源配置效益,，提升土地資源對全市社會經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的承載效能,，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《省政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號）等規(guī)定,，結(jié)合我市實際，制定本實施意見,。

一,、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo),，全面學(xué)習(xí)貫徹黨的二十大精神,，堅持以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，堅持新發(fā)展理念,，以深化市場化改革為導(dǎo)向,，以優(yōu)化資源配置為目標(biāo)，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ),，打造產(chǎn)權(quán)明晰,、市場定價、信息集聚,、交易安全,、監(jiān)管有效的土地二級市場，形成一,、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展,、規(guī)范有序、集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

（二）適用范圍,。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán),，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物,、其他附著物等整宗地一并交易的情況。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押，可以參照本實施意見執(zhí)行,。

二,、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

（三）明確轉(zhuǎn)讓形式。本實施意見所指建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為,，包括買賣,、交換、贈與,、出資以及司法處置,、資產(chǎn)處置、法人或者非法人組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移,。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移,。涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù),。

（四）轉(zhuǎn)讓的必要條件,。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn),，土地用途符合《劃撥用地目錄》的,，可以不補(bǔ)繳土地出讓價款，保留劃撥方式,；不符合《劃撥用地目錄》的,，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓人依法補(bǔ)繳土地出讓價款,。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定、投資發(fā)展監(jiān)管要求的前提下,，充分保障交易自由,。以作價出資或者入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),，但是應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記,；轉(zhuǎn)讓后，可以保留為作價出資或者入股方式,，或者直接變更為出讓方式,。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。土地轉(zhuǎn)讓后,，出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人依法履約,。

建設(shè)用地使用權(quán)有下列情形之一的,，不得轉(zhuǎn)讓：
　　1. 權(quán)屬有爭議的；
　　2. 未取得不動產(chǎn)權(quán)證書或者無法提供其他權(quán)屬證明材料的,；
　　3. 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的,；
　　4. 共有土地使用權(quán)及地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)，未依法經(jīng)其他共有人同意的,；
　　5. 未達(dá)到法定土地開發(fā)要求的,；
　　6. 法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。

（五）分割轉(zhuǎn)讓要求,。建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃、出讓合同約定或者劃撥決定書的規(guī)定,，分割轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的,，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù),。擬分割宗地已預(yù)售或者存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)權(quán)利人同意,，不得損害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益,。未完成開發(fā)建設(shè)的，不改變原出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定,，且按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案滿足獨(dú)立分宗條件,，可以分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)明確交易雙方各自用地范圍內(nèi)的土地用途和建筑規(guī)模等內(nèi)容,，作為建設(shè)用地規(guī)劃審批和規(guī)劃核實的依據(jù),。

（六）合并轉(zhuǎn)讓要求。建設(shè)用地使用權(quán)合并后的地塊應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立成宗條件。合并前各宗地土地使用權(quán)類型均為劃撥,，宗地合并轉(zhuǎn)讓后用途符合《劃撥用地目錄》的,，可以選擇保留劃撥方式合并轉(zhuǎn)讓；不符合《劃撥用地目錄》的,，需按照規(guī)定辦理為出讓,，依法補(bǔ)繳土地出讓價款。合并前涉及劃撥,、出讓,、作價出資（入股）等多種土地使用權(quán)類型的，原則上應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一辦理為出讓,，其中的劃撥土地需按照土地市場價格補(bǔ)繳土地出讓價款,。建設(shè)用地使用權(quán)合并轉(zhuǎn)讓涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù),。

（七）完善工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓機(jī)制,。各地應(yīng)當(dāng)持續(xù)完善工業(yè)用地投資發(fā)展監(jiān)管機(jī)制。工業(yè)用地在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前,，縣級市（區(qū)）人民政府,、常州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會或其指定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)首先落實轉(zhuǎn)讓地塊原投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的要求；在工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的同時,，受讓方需與縣級市（區(qū)）人民政府,、常州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會或其指定機(jī)構(gòu)簽訂投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議。

（八）實施差別化稅收政策,。積極落實“以地控稅,、以稅節(jié)地”長效機(jī)制，探索工業(yè)企業(yè)資源集約利用綜合評價結(jié)果的運(yùn)用,，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用,，引導(dǎo)土地使用權(quán)人提高土地利用效率和效益。依法落實減稅降費(fèi)政策,，進(jìn)一步助企紓困降低交易成本,。

三、建設(shè)用地使用權(quán)出租

（九）規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理,。以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同,，租賃期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限，租賃合同不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定,。全部或者部分建設(shè)用地使用權(quán)出租后,，有償使用合同載明的權(quán)利和義務(wù)仍由原建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。建設(shè)用地在租賃期內(nèi),，因買賣,、贈與或者繼承等原因發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，原租賃合同對承租人和新土地使用權(quán)人繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。

（十）規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)長期出租,，或者部分用于出租且可以分割的,，應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù),。涉及全部或者部分建設(shè)用地使用權(quán)出租的,，相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)和使用應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確權(quán)利義務(wù)。
　　加強(qiáng)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租土地收益的征繳管理,，建立土地收益年度申報制度,。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法申報并繳納相關(guān)土地收益,，土地收益納入土地出讓收入管理,。出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù),。

四,、建設(shè)用地使用權(quán)抵押

（十一）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法設(shè)定抵押權(quán),，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)當(dāng)優(yōu)先繳納土地出讓收入,。以出讓、作價出資或者入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán),。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),，承租人在按照規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定,，其地上建筑物,、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。建設(shè)用地使用權(quán)分割抵押須按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進(jìn)行分割,，分割抵押地塊應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立分宗條件,。出讓合同另有約定的從其約定。

（十二）放寬對抵押權(quán)人的限制,。自然人、企業(yè)均可以作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù),，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。土地連同地上建筑物,、其他附著物在抵押物價值范圍內(nèi)可以設(shè)定多個抵押權(quán)人,，同時設(shè)定多個抵押權(quán)人時,，應(yīng)當(dāng)在抵押合同和不動產(chǎn)登記簿中載明抵押權(quán)順位。

（十三）依法保障抵押權(quán)能,。營利性的養(yǎng)老,、醫(yī)療、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)可以將以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),、設(shè)施抵押融資,。各地要進(jìn)一步完善抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，確保土地用途不改變,、利益相關(guān)人權(quán)益不受損,。建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物和其他土地附著物,、正在建造的建筑物可以申請辦理不動產(chǎn)抵押登記,。以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物抵押權(quán)的首次登記,。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制,，切實防控抵押風(fēng)險，維護(hù)土地,、金融市場秩序,。

五、創(chuàng)新土地二級市場運(yùn)行模式

（十四）建設(shè)交易平臺,。大力推進(jìn)線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設(shè),。搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易管理服務(wù)平臺，發(fā)布交易指引,，匯集土地二級市場交易信息,，接受交易委托，提供交易場所,、交易鑒證和咨詢,、審批辦理服務(wù)，營造良好的交易環(huán)境,。

（十五）規(guī)范交易流程,。依托土地二級市場交易平臺，按照“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程服務(wù)土地二級市場交易需求,。交易雙方可以通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息,；可以自行協(xié)商交易，也可以委托土地二級市場交易平臺公開交易,；達(dá)成一致后簽訂合同,，依法申報交易價格，申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的,，市,、縣級市人民政府可以行使優(yōu)先購買權(quán),。

（十六）加強(qiáng)協(xié)作互通。各部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)同配合,，建立信息征詢,、反饋和共享機(jī)制。自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)配合人民法院做好涉地司法處置工作銜接,，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件,，自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)向人民法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等,。加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置工作銜接,，政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)征求自然資源和規(guī)劃部門意見,，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人,。

六、強(qiáng)化土地二級市場服務(wù)與監(jiān)管

（十七）優(yōu)化政務(wù)服務(wù),。在土地交易機(jī)構(gòu)或平臺內(nèi)匯集交易,、登記、稅務(wù),、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口,，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，積極推進(jìn)“一窗受理,、一網(wǎng)通辦,、一站辦結(jié)”，大力精簡證明材料,，壓縮辦理時間,，提高辦事效率和服務(wù)水平。發(fā)揮土地交易機(jī)構(gòu)或平臺的專業(yè)優(yōu)勢,，提供法律,、政策咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)矛盾,，化解糾紛,，營造良好的交易環(huán)境。

（十八）強(qiáng)化市場監(jiān)管,。加強(qiáng)土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管,，土地二級市場交易平臺應(yīng)當(dāng)與存量資源信息化管理平臺對接，及時匯入交易信息,，有效監(jiān)管交易后的資源利用狀況,，引導(dǎo)存量資源向符合高質(zhì)量發(fā)展要求的產(chǎn)業(yè)項目流動。將土地二級市場土地交易情況作為年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃的確定依據(jù)之一,，積極提升土地市場調(diào)控管理水平,，促進(jìn)土地市場健康有序發(fā)展。

七,、保障措施

（十九）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),。各地要落實主體責(zé)任，建立自然資源和規(guī)劃,、發(fā)展改革,、財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè),、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理,、行政審批、稅務(wù),、市場監(jiān)管,、金融監(jiān)管、中國人民銀行等部門聯(lián)動機(jī)制,，明確任務(wù)分工,，壓實工作責(zé)任，形成工作合力,，有序推進(jìn)土地二級市場建設(shè),。

（二十）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。加大土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度,，及時總結(jié)推廣典型經(jīng)驗和創(chuàng)新做法,，擴(kuò)大土地二級市場影響力、吸引力,。合力引導(dǎo)市場預(yù)期,，及時回應(yīng)社會關(guān)切的問題，全市各界形成良好的輿論氛圍,，促進(jìn)全市土地資源高效配置,、可持續(xù)利用。

（二十一）加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督,。加強(qiáng)分類指導(dǎo),，堅持問題導(dǎo)向和需求導(dǎo)向，鼓勵各地結(jié)合實際需求創(chuàng)新工作機(jī)制,，完善配套政策,。樹牢底線思維，強(qiáng)化土地二級市場的監(jiān)督管理和風(fēng)險防控,，對違反土地二級市場相關(guān)管理規(guī)定的部門,、單位及有關(guān)人員嚴(yán)格實行責(zé)任追究，確保土地二級市場依法依規(guī),、健康有序運(yùn)行,。

本實施意見自2024年1月1日起施行,，有效期至2028年12月31日。