《關(guān)于完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場的實施意見》政策解讀

為進一步完善我市建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場管理,，推進土地要素市場化配置,，促進土地要素流動自主有序，提高存量土地資源配置效益,，提升土地資源對全市社會經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的承載效能,。根據(jù)市政府工作部署，市自然資源和規(guī)劃局起草了《關(guān)于完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），現(xiàn)將文件解讀如下：

一,、制定背景

完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場是黨的十八屆三中全會確定的一項改革任務,。2019年,，中央深改委審議通過了《關(guān)于完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）,，對完善土地二級市場作出了頂層設計和制度安排。2020年,，省級層面也出臺了《關(guān)于完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號）,，要求各地完善配套制度,，強化保障，有序推進二級市場建設,。為全面貫徹落實國務院辦公廳,、省政府辦公廳土地二級市場建設要求，進一步完善我市建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場,，促進土地要素流通順暢,，提高存量土地資源配置效率，提升節(jié)約集約用地水平,，結(jié)合我市實際，出臺了《關(guān)于完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場的實施意見》。

二,、主要內(nèi)容

《實施意見》圍繞打造產(chǎn)權(quán)明晰,、市場定價、信息集聚,、交易安全,、監(jiān)管有效的土地二級市場，形成一,、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展,、規(guī)范有序、集約高效的現(xiàn)代土地市場體系的目標,，從總體要求,、二級市場交易規(guī)則、運行模式,、服務監(jiān)管,、保障措施等七個方面提出了二十一條政策措施。重點內(nèi)容有：

1．明確適用范圍,。本《實施意見》建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權(quán),，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物,、其他附著物等整宗地一并交易的情況，并明確已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押，可參照執(zhí)行,。

2．規(guī)范管理規(guī)則,。圍繞土地二級市場的轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押三種交易方式存在的問題，制定了管理要求,。建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面,，制定6項禁止轉(zhuǎn)讓情形，加強工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓前和轉(zhuǎn)讓時落實投資發(fā)展監(jiān)管要求的管理,。建設用地使用權(quán)出租方面,，明確以有償方式取得的建設用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務,，進一步規(guī)范劃撥建設用地使用權(quán)出租手續(xù)辦理，強化劃撥建設用地使用權(quán)出租土地收益的征繳管理,，建立土地收益年度申報制度,。建設用地使用權(quán)抵押方面，明確不同權(quán)能的建設用地使用權(quán)設定抵押權(quán)的條件,，完善建設用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的要求,，探索建立建設用地使用權(quán)抵押風險提示機制和抵押資金監(jiān)管機制。

3．完善交易機制,。注重產(chǎn)權(quán)的激勵和市場的配置,，完善轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押交易規(guī)則,。建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，明確建設用地使用權(quán)整體,、分割,、合并等情況轉(zhuǎn)讓的必要條件，落實差別化稅收政策,，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用,，依法落實減稅降費政策，進一步助企紓困降低交易成本,。建設用地使用權(quán)抵押方面,，放寬抵押權(quán)人限制，提出自然人,、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請辦理抵押,，依法保障抵押權(quán)能，支持營利性的養(yǎng)老,、醫(yī)療,、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)可將有償取得的建設用地使用權(quán)、設施抵押融資,。

4．健全服務體系,。建設全市統(tǒng)一的土地二級市場交易管理服務平臺，并依托平臺建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”二級市場交易流程,。落實“放管服”改革要求,，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”，積極推進“一窗受理,、一網(wǎng)通辦,、一站辦結(jié)”。各部門應加強系統(tǒng)配合,，建立信息征詢,、反饋和共享機制,。

5．加強市場監(jiān)管。嚴格價格監(jiān)管,，防范交易風險,，要求建立交易價格申報機制，申報價格比標定地價低20%以上的,，市,、縣級市人民政府可以行使優(yōu)先購買權(quán)。加強全市土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管,，通過信息化手段,，及時掌握二級市場交易情況和資源利用狀況。

6．強化保障措施,。加強組織領(lǐng)導,，明確任務分工，壓實工作責任,，建立多部門聯(lián)動機制,；加大政策宣傳力度，總結(jié)經(jīng)驗做法,，及時回應問題,，形成良好輿論氛圍；加強指導監(jiān)督,，樹立底線思維,，創(chuàng)新工作機制，確保土地二級市場依法依規(guī),、健康有序運行,。